L’acquisto di una casa è uno degli investimenti più significativi nella vita di una persona. Tuttavia, oltre al prezzo di acquisto della proprietà stessa, è importante considerare anche gli impatti fiscali che tale transazione comporta.
Il costo totale delle imposte dipende da vari fattori, tra cui ad esempio la tipologia di venditore (privato o impresa) e la presenza o meno dei benefici “prima casa”.
Se il venditore è un’impresa, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% sul valore catastale, l’imposta ipotecaria fissa di 50 € e l’imposta catastale fissa di 50 €. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni in cui l’IVA si applica: ad esempio, nel caso di cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA. In questi casi, l’acquirente dovrà pagare l’IVA al 10% o al 22% (a seconda della categoria catastale dell’immobile), l’imposta di registro fissa di 200 €, l’imposta ipotecaria fissa di 200 € e l’imposta catastale fissa di 200 €.
Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro proporzionale del 9% del valore castale, l’imposta ipotecaria fissa di 50 € e l’imposta catastale fissa di 50 €.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. È importante osservare che gli atti soggetti all’imposta di registro proporzionale e tutte le formalità necessarie per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” in Italia sono previste solo se l’acquirente soddisfa alcuni requisiti. In particolare, l’immobile che si acquista deve appartenere a determinate categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) e deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza oppure in cui esercita la propria attività lavorativa. Inoltre, l’acquirente deve possedere alcuni requisiti, come non essere proprietario di altre abitazioni nel territorio nazionale, non avere usufruito in passato delle agevolazioni “prima casa” e non avere usufruito di altri benefici fiscali per l’acquisto di immobili.
Le imposte da pagare per l’acquisto con i benefici “prima casa” sono ridotte rispetto a quelle ordinarie. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro proporzionale è del 2% (del valore catastale dell’immobile calcolato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per 110) anziché del 9%, e ci sono anche imposte ipotecarie e catastali fisse di 50 € ciascuna.
Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’aliquota è ridotta al 4%. In questo caso, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 € ciascuna). Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’acquirente deve attestare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” nella dichiarazione sostitutiva e deve essere in grado di dimostrare il possesso di tali requisiti. Se l’acquirente non rispetta i requisiti o non dichiara nel modo corretto la propria situazione, è soggetto a sanzioni e al pagamento delle imposte dovute con maggiorazione degli interessi.
In conclusione, prima di procedere con l’acquisto di una casa è importante valutare attentamente gli impatti fiscali che tale transazione comporta. Informarsi sulle imposte e sulle spese accessorie previste dalla normativa fiscale può aiutare a pianificare in modo più efficace l’investimento immobiliare e a evitare sorprese sgradite sul fronte fiscale.
Autore: Simone