Abbiamo già analizzato in generale la tassazione per l’acquisto di un immobile, ora vediamo nello
specifico l’acquisto per la cosiddetta prima casa.
Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” in Italia sono previste solo se l’acquirente
soddisfa alcuni requisiti. In particolare, l’immobile che si acquista deve appartenere a determinate
categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11) e deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha (o
intende stabilire) la residenza o lavora.
Inoltre, l’acquirente deve possedere alcuni requisiti, come non essere proprietario di altre abitazioni nel
territorio nazionale, non avere usufruito in passato delle agevolazioni “prima casa” e non avere usufruito
di altri benefici fiscali per l’acquisto di immobili.
Le imposte da pagare per l’acquisto con i benefici “prima casa” sono ridotte rispetto a quelle ordinarie.
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA, l’imposta di registro proporzionale
è del 2% (del valore catastale dell’immobile calcolato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5%
per 110) anziché del 9%, e ci sono anche imposte ipotecarie e catastali fisse di 50 € ciascuna. Se si
acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’aliquota è ridotta al 4%. In questo caso, la base
imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto è costituita dal prezzo della cessione, mentre le
imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 € ciascuna). Se si applica il
meccanismo del prezzo-valore, la base imponibile si determina moltiplicando la rendita catastale
(rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.
Il meccanismo del prezzo-valore si applica anche quando si acquista con i benefici “prima casa”, ma solo
se l’acquirente è un privato, il fabbricato è a uso abitativo, l’acquirente richiede espressamente
l’applicazione del prezzo-valore all’atto della compravendita e le parti indicano nell’atto il corrispettivo
pattuito. Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’acquirente deve attestare di essere in possesso
dei requisiti “prima casa” nella dichiarazione sostitutiva e deve essere in grado di dimostrare il possesso di
tali requisiti. Se l’acquirente non rispetta i requisiti o non dichiara nel modo corretto la propria situazione,
è soggetto a sanzioni e al pagamento delle imposte dovute con maggiorazione degli interessi.
Autore: Simone